En los últimos días el lobby inmobiliario, apoyado por Juntos por el Cambio y diputados del interior – con la complicidad de los diputados de Unión por la Patria- logró modificar en la cámara baja aspectos progresivos de la limitada ley actual. Milei propuso su derogación total. La izquierda votó en contra y propone un cambio radical a favor de un alquiler social.
La media sanción en la Cámara de Diputados el jueves 24 de agosto, de cambios centrales en la actual ley de alquileres, que benefician a los grandes empresarios del negocio, en perjuicio de millones de inquilinos, deberá ahora ser ratificada por el Senado. Los dos cambios centrales son el acortamiento del plazo mínimo para el alquiler destinado a vivienda familiar, que se redujo de tres años a dos y el periodo y forma de actualización de su monto, que ahora podrá hacerse cada cuatro meses, cambiando el periodo anual de actualización de la vigente ley, habilitando además varios índices que significarán mayores aumentos que el usado actualmente.
Los promotores del cambio vienen echándole la culpa falsamente a la supuesta «rigidez» de la ley actual, haciendo campaña de que la mejor ley es la de los contratos particulares entre dueños e inquilinos, y la «mano» del mercado, que regularía todo. En medio de una brutal crisis habitacional, su discurso ha servido de cobertura para estos cambios que, de concretarse, sólo beneficiarán al lobby inmobiliario en detrimento de los millones de familias que habitan una vivienda en alquiler.
Así a los precios altísimos que hoy se pagan por un alquiler, frente a salarios e ingresos populares totalmente depreciados por una inflación galopante, ahora los inquilinos verán actualizados sus contratos cada cuatro meses – al índice más alto que le convenga al propietario-. Actualmente se actualiza por el Índice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, ahora proponen hacerlo por «el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices».
Después de dos años tendrán que volver a renegociar con el dueño o irse del lugar si al propietario le conviene otro destino para el inmueble o el inquilino no puede afrontar las nuevas condiciones de renovación ofrecidas.
Se permite, si el inquilino lo desea, adelantar alquileres, algo que en el actual formato está expresamente prohibido. Con la tremenda escases de oferta es fácil imaginarse todos los inquilinos «deseosos» de adelantar alquileres, si de eso depende obtener el alquiler del inmueble buscado.
Además, se bajan muchos impuestos al propietario de hasta tres unidades para «facilitar» la puesta en locación de inmuebles: quedan exentos del pago del monotri-buto, del impuesto a los bienes personales sobre las viviendas alquiladas y de los tributos que pesan sobre débitos o créditos en caja de ahorros o cuentas corrientes, destinados al pago del alquiler de la vivienda habitación.
Juntos por el Cambio, con el apoyo de pequeños bloques de diputados desprendidos de las formaciones mayoritarias, se adjudicaron con 125 votos a favor de la media sanción de estos cambios que, para modificar la ley de alquileres vigente, deberán obtener su ratificación en la Camára de Senadores. Milei, compitiendo por quién es más liberal y favoreciendo al lobby, prefirió diferenciarse y proponer la derogación completa de la ley, para que sea el mercado el que decida, y se retiró del recinto.
Una actitud vergonzosa le tocó a la bancada oficial de la ahora llamada Unión por la Patria que decía oponerse a estas reformas en defensa de los derechos de los más débiles, los millones de inquilinos que no tienen una vivienda propia para habitar. Si sus 13 diputados ausentes y uno que se abstuvo hubieran votado en contra, la reforma no salía.
No es casual tanta desidia a la hora de defender derechos, pese a una poco creíble rectificación posterior, su candidato a Jefe de Gobierno, el radical Santoro, ya había declarado que prefería que se volviese a los dos años de contrato y los ejes de sus propuestas para «ampliar la oferta de la vivienda en alquiler», pasaban por «incentivos tributarios para propietarios».
Solo la izquierda rechazó las reformas reaccionarias, señala que hay que enfrentar su concreción rodeando el Senado el día que se quiera tratar la sanción definitiva de la norma, como propuso nuestra compañera candidata a primer legisladora de CABA por el Frente de Izquierda Unidad, Cele Fierro, y plantea una reforma integral que plantee un alquiler social para millones de familias trabajadoras, como parte de un plan integral de soluciones habitacionales que resuelva el actual déficit de cuatro millones de viviendas.
Nuestro programa: alquiler social y construcción de viviendas populares
Es necesario contar con un programa que dé respuesta a la emergencia y enfrente al actual lobby inmobiliario protegido tanto por los gobiernos de la derecha como por los que, con un discurso nac&pop, no solo han permitido que el negocio empresario siga avanzando, sino que no han hecho nada por aplicar los aspectos más progresivos de una limitada ley, que hoy están dejando caer.
- Movilización masiva al Senado para derrotar el intento de los grandes empresarios de imponer reformas reaccionarias a la actual ley de alquileres y reclamar la emergencia habitacional congelando el valor de los alquileres hasta avanzar hacia una nueva ley de alquiler social.
- Avanzar hacia una nueva Ley de Alquiler Social: con garantía gratuita, a través de inmuebles que son del Estado y además un subsidio estatal a toda persona o grupo familiar que lo necesite.
- El valor del alquiler tiene que estar indexado a los ingresos de los inquilinos, que no pase del 15% de los ingresos declarados.
- Un impuesto progresivo a las viviendas ociosas para derrotar el «lock out» de los grandes propietarios que especulan. Además, hacer un inventario de todas aquellas que solo se usan para especulación inmobiliaria y declararlas de utilidad social, sujetas a expropiación.
- Por un plan de urbanización real de todas las villas y asentamientos que representan más 5.000 barrios en todo el país.
- Crédito hipotecario del Banco Nación a tasa cero y un plan de construcción de vivienda social.
- El Estado tiene que estar presente y controlar junto a las organizaciones sociales territoriales y de inquilinas e inquilinos para que se cumpla.
- Todo esto en la transición a la vivienda propia, con un plan masivo de construcción de viviendas en base al no pago de la deuda externa y un impuesto especial y permanente a las grandes fortunas.
La crisis estructural de la vivienda en la Argentina
Falta de viviendas en alquiler, crecimiento de las viviendas «ociosas», precios por las nubes, proceso de inquilinación, hacinamiento, jóvenes que no pueden independizarse, más de cinco millones de personas viviendo en barrios informales, un déficit habitacional de 4 millones de viviendas, son las aristas de un verdadero desastre humano, producto de las políticas de gobiernos que aplican los planes del FMI.
La otra punta del desastre, lo expresa un pujante lobby inmobiliario especulativo, la falta de inversión estatal. Los ladrillos en una Argentina con tantos problemas con los dólares, son una buena fuente de reserva de valor para aquellos que, como los capos del agro negocio, para solo mencionar un sector- la juntan en pala.
Vamos a ver entonces violación de códigos urbanos, cementación, altos edificios donde las cloacas y los servicios no se toleran más, funcionarios que hacen la vista gorda, excepciones, etc. Decididamente el problema de la propiedad alquilable no tiene que ver, en primer lugar, con el jubilado que se hizo una casita o departamento más para tener un complemento de ingresos en su vejez. El problema arranca por el negocio inmobiliario y los grandes propietarios.
En nuestro país cada vez hay menos propietarios de inmuebles y más inquilinos, reflejando este fenómeno de concentración de la propiedad. En seis años la cantidad de vivienda propia se redujo un 6,4%. Paso del 67,3% en el segundo semestre de 2016 a 60,9% en igual periodo del 2022. Por eso la cantidad de hogares que alquilan pasó del 17,7 al 20,7%.
También creció el número de «ocupantes», como denomina el INDEC a aquellos que ocupan una casa que no es propia. Está en el 10%, un nivel tan alto como el de los peores momentos de la reciente Pandemia.1
Según la Fundación Tejido Urbano comparando los últimos dos censos «la cantidad de personas aumentó 6 millones en la Argentina, mientras que el proporcional de viviendas fue de 4 millones». La construcción de las mismas estuvo a cargo del Estado (nacional o provincial) en solo un 11%, otro 35% fue realizado con permiso de construcción y más de un 50% de las viviendas construidas no se hicieron ni a través del mercado ni del Estado, o sea son villas urbanas, barrios populares, edificaciones precarias. La llamada «mancha urbana no planificada».
El ejemplo de la Ciudad de Buenos Aires
En CABA solo el 52% de sus habitantes es propietario y el 40% son inquilinos. Un cambio total desde el año 2.000 cuando el 75% era propietario y el 20% alquilaba.
Si revisamos los datos de la Ciudad de Buenos Aires entre los dos últimos censos, allí aumento el 8% la población y el 16% la vivienda. De las 220.000 viviendas construidas en los últimos años, el Estado solo construyó el 10%. Mientras que 160.000 se construyeron en el norte, solo 60.000 lo hicieron en el sur.
De las viviendas del sur, solo 3.000 se hicieron con permisos de construcción. O sea, tenemos un gran negocio en el norte y otro crecimiento menor de manera informal y precaria en el sur. Esta es la muestra del negocio en una punta y la miseria en la otra, que cruza todo nuestro país y ha provocado una grave crisis habitacional.2
En la ciudad más rica la estadística dice que el 76% de los menores de 35 años no llegan a los 3 años de alquiler y vuelven con sus padres. Es el producto de sueldos cada vez más bajos y alquileres inalcanzables. Según la Dirección de Estadística y Censos porteña (Dgeyc) los alquileres de la Ciudad tuvieron en el segundo trimestre de 2023 aumentos interanuales de hasta un 141,1%, contra una inflación interanual, a esa fecha, del 114,6%. Subas interanuales entre trimestre y trimestre con 20 puntos arriba del índice inflacionario, con valores de aumento anual del 141% para monoambientes, 134% para dos ambientes y 126% para tres.
Un tercio de la población habita barrios precarios
En las 4 millones de familias que viven en viviendas precarias en todo el país, encontramos, según un releva-miento del Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) del 2022, que estos barrios «representan el 32%» de la totalidad de hogares del país. De esta enorme cifra de hogares, «1,3 millones de ellos lo hacen en viviendas compartidas, es decir que se superponen dos o más hogares por vivienda, y 2,6 millones residen en viviendas que requieren ampliación y mejoras por falta de accesos a los servicios esenciales»; «el 66% no tiene acceso a la luz; 90%, al agua potable; 97%, a la red cloacal; y 99%, al gas».3
Los que alquilan
Son 8 millones de personas, que ocupan 2 millones de viviendas. Cada vez sus alquileres superan más a la inflación y a sus alicaídos ingresos. A la baja oferta se suma la especulación. En los barrios pitucos, de la oferta en dólares de alquileres temporarios para el turismo, cuya oferta aumentó un 45% entre 2018 y 2023, pasando de 118.000 unidades a 200.000.
Según un trabajo realizado por el Programa Derecho a la Ciudad, el CELS y la Unsam, en el área metropolitana de Buenos Aires, el 32% de los inquilinos destina «más de la mitad de su salario a pagar el alquiler» y el «63% de las personas que alquilan están endeudadas», con sus familiares o con entidades financieras.4
Las recientes reformas a la actual ley de alquileres, que se pretende convalidar en el Senado, lejos de solucionar algún problema, los van a empeorar y mucho. Hace falta cambiar de raíz, y, como proponemos desde el MST en el FITU, sancionar una ley de alquiler social como parte de un plan integral que incluya la construcción masiva de viviendas populares, para terminar de una vez con el déficit habitacional de nuestro país y el negocio de unos pocos ricachones.