Parecería que la promesa de campaña se cumplió. El 30 de julio, Jorge Macri presentó ante la Legislatura porteña el proyecto 2120-J-2024, que incluye numerosas modificaciones al Código Urbanístico (CUR) bajo el argumento de su necesaria actualización para resolver los problemas que está generando en los barrios, vinculados a la pérdida de identidad gracias a la mixtura de usos y la construcción de edificios en zonas de casas bajas. En los hechos, al Poder Ejecutivo no le queda otra opción que reconocer los desastres que generó el CUR, que otorgaba beneficios a las constructoras para lograr un “desarrollo igualitario” del norte y el sur que nunca llegó.

En primer lugar, es necesario recordar que el CUR vigente fue sancionado en 2018 en reemplazo del Código de Planeamiento Urbano (CPU), a pesar de la resistencia de los vecinos y vecinas que ya preveían los impactos negativos que generaría con su mixtura de usos y la novedosa herramienta de desarrollo: los convenios urbanísticos. No es menor la desaparición del concepto “planeamiento” en la nueva normativa, confirmando así que bajo la gestión PRO, el Estado desistió de generar una proyección a futuro de la ciudad, que atienda a los desafíos de la urbanización y el cambio climático. El capital -especulativo- inmobiliario se impone como la religión para los funcionarios.

Este fue el motivo por el cual, a través de asambleas y organizaciones barriales, las y los vecinos fueron organizándose, y denunciaron la destrucción de los barrios y elaboraron propuestas para defender sus derechos y mejorar su calidad de vida. Pasaron seis años desde ese momento, con una actualización en el medio donde tampoco los planteos de los vecinos fueron tenidos en cuenta. Sin embargo, en menos de un mes, Jorge Macri y sus aliados pretenden aprobar este jueves en primera lectura este proyecto, sin un debate político serio, ya que contó con menos de diez reuniones de trabajo.

El discurso oficial afirma que esta modificación es el fruto de la participación ciudadana, aunque los datos matan relato. Según la información presentada por el mismo gobierno porteño, en representación de la ciudadanía fue convocado el Foro Participativo Permanente del Plan Urbano Ambiental, pero no convocaron ni a un solo Consejo Consultivo Comunal, como tampoco a ninguna asamblea barrial, asociación civil u ONG por fuera del mismo Foro. La mejor representación la obtuvo el mercado inmobiliario y sus profesionales, a través de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), así como cuatro cámaras empresariales y de desarrolladores. Tal fue el desprecio a la participación de los vecinos y vecinas que en julio de este año las asambleas denunciaban como “pantomima” a una reunión del Foro Participativo Permanente, ya que era virtual, en horario laboral, con cupo máximo de 300 personas y con una restricción de 2 minutos de exposición para quienes quisieran intervenir.

¿Cuáles son los principales puntos del proyecto de Jorge Macri?

La mayoría de las modificaciones planteadas responden a criterios de constructibilidad: volumetría, superficies, alturas, tipos de fachadas, y a necesidades burocráticas de gestión: nuevas definiciones, eliminación o reformulación de certificados, etc., reflejando así la calidad y composición del debate mencionado anteriormente. Totalmente ausente quedó todo lo referido a una planificación integral de la ciudad, que contemple el diseño e implementación de grandes obras de infraestructura que tengan como fin reparar el desarrollo desigual de los barrios a través de otras políticas que no sean sólo la determinación de cuántos ladrillos y cemento puedan usarse.

En este sentido, es posible identificar tres ejes principales en el proyecto de Macri y el mercado inmobiliario. En primer lugar, lo referido a la reformulación de las normas de edificabilidad, es decir aquellas que definen la constructibilidad aplicable a cada parcela de la ciudad. De aquí obtiene el gobierno porteño su caballito de batalla para sostener que este nuevo CUR recogería los reclamos barriales vinculados a la necesidad de frenar la construcción indiscriminada de edificios en zonas de casas bajas, que además se extendían hacia el pulmón de manzana, eliminando así los flujos de aire y, en muchos casos, hasta la proyección del sol para las propiedades lindantes.

El punto central de esta reformulación es la creación de la Unidad de Sustentabilidad Baja 0 (USAB 0), que viene a ser un nivel inferior a los existentes -USAB 1 y USAB 2- caracterizado por permitir construir hasta una altura máxima de 9 metros. A su vez, se establece una capacidad constructiva para las tres figuras que va desde la vereda hacia la Línea de Fondo Interna (LFI), respetando así el pulmón de manzana. Esta nueva zonificación, junto a las USAB 1 y 2 se destinarán a zonas residenciales con el fin de mantener la identidad de los barrios. Sin embargo, lo cierto es que a las figuras hoy existentes, lo que se les limita de construcción al obligarlas a respetar el pulmón de manzana, el gobierno se los devuelve permitiéndoles construir para arriba al elevarse 3 metros. más, pasando la USAB 1 de 9 a 12 metros. y la USAB 2 de 11,60 a 14,60 metros. (sin contar los espacios para tanques de agua, salas de máquinas para ascensores, cajas de escaleras, entre otros).

Más allá de que este nuevo escenario pareciera ser mejor que el existente, en los hechos es seguir eligiendo entre el mal menor, ya que un edificio de 9 metros equivale a 3 pisos de altura y uno de 14,60 metros llega a tener 5 pisos. De esta manera, los reclamos e iniciativas vecinales para proteger sus barrios nuevamente son tergiversados por el gobierno de Jorge Macri, en pos de sostener los intereses inmobiliarios.

En este sentido, también es importante resaltar que si bien es cierto que las alturas afectaron fuertemente la identidad y calidad ambiental de los barrios, también es imprescindible hablar de las mixturas de usos que han complementado estos impactos negativos, con la misma o hasta mayor intensidad. Por ejemplo, los polos gastronómicos han proliferado en los corazones de barrios de casas bajas, alterando por completo la calidad de vida. Sin embargo, no hay voluntad por parte del Poder Ejecutivo de realizar un análisis exhaustivo sobre cómo se distribuyen los usos del suelo en la ciudad, no solo para contrarrestar sus efectos sino principalmente para utilizar esta herramienta en pos de dirigir el ordenamiento comercial y productivo de la ciudad, fomentando sus áreas más postergadas.

El segundo eje de la modificación al CUR es la incorporación de un nuevo instrumento de promoción definido como Capacidad Constructiva Adicional (CCA), el cual serviría -según sostiene el Poder Ejecutivo- para la revitalización de áreas con menor nivel de desarrollo y de la puesta en valor de los edificios catalogados en la ciudad, en base a las nuevas figuras de Parcelas Emisoras -ubicadas en la zona sur y en el polígono Microcentro- y Parcelas Receptoras de CCA. En ambos casos, la Legislatura es la que determinará específicamente los polígonos emisores y receptores. Con este nuevo instrumento, los legisladores y legisladoras se quitan de encima el costo político de acompañar los nefastos convenios urbanísticos propios del CUR vigente, con los cuales las constructoras compraban normas especiales a la medida de sus proyectos, sin importar las condiciones propias de los barrios.

En términos generales, la aplicación de este instrumento implica que si una constructora adquiere y conserva o restaura un inmueble patrimonial pre-seleccionado por el gobierno, o invierte en una Parcela Emisora, los m2 construidos en esa parcela podrán ser convertidos en Capacidad Constructiva Adicional, para ser agregada en las Parcelas Receptoras ubicadas en otras áreas de la ciudad. Como consecuencia, el mismo Poder Ejecutivo reconoce que si se utiliza este instrumento, en distintas avenidas de la ciudad podrían construirse moles de hasta 90 metros de altura, alterando por completo no solo la morfología de los barrios, sino también el tránsito y las redes de servicio. El salto novedoso en esta estrategia es la mercantilización del patrimonio porteño, retirándose el Estado como garante de una política de valorización de la historia, la identidad y la cultura de la ciudad, para habilitar la preservación de los inmuebles patrimoniados como moneda de cambio por más beneficios a las constructoras.

Siempre, primero el beneficio. Como si el mercado inmobiliario de esta ciudad no estuviese plagado de beneficios. Después tenemos miles de departamentos vacíos, porque la realidad es que levantar edificios no significa que la sociedad acceda a un techo propio. Datos, no opinión: según las estadísticas oficiales, desde 2013 se construyeron más de 7 millones de m2 entre obras chicas, medianas y grandes. En ese mismo período también se construyeron más de 51.000 viviendas (17.000 de ellas, el 34%, eran suntuosas). Sin embargo, en los últimos 20 años, la población propietaria disminuyó del 64,4% al 50,5% y quienes alquilan, arriendan u ocupan pasaron al 49,4%. Es decir que la mitad de los hogares porteños no eran propietarios de la vivienda que habitaban. Entonces, ¿para quién se construye? ¿Para qué se sigue fomentando la construcción, si la sociedad no puede acceder a lo construido? ¿Qué esconde seguir encarando esta discusión únicamente desde esta perspectiva?

Es importante destacar que los criterios para establecer polígonos emisores y receptores son definidos por el Poder Ejecutivo en base a indicadores económicos, urbanísticos y sociales. Al respecto, los funcionarios que defendieron el proyecto oficial en las reuniones de Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura reconocieron la existencia de datos vinculados a la superficie edificada, altura máxima y densidad en cada parcela de la ciudad, la desigual distribución de los usos del suelo mencionados más arriba, la cobertura vegetal en espacios de uso público y privado, pero principalmente, el Índice de Necesidades de la Vida Cotidiana, el cual evalúa “la proximidad promedio a un conjunto de atributos o servicios urbanos fundamentales para las necesidades básicas de la vida diaria como son la educación, la salud, autoabastecerse y la cultura, entre otros.”

A través de los datos que arroja el Índice de Necesidades de la Vida Cotidiana, el gobierno de la ciudad dispone de un panorama bastante claro sobre las áreas deficitarias en materia de infraestructura y conectividad, lo que da cuenta nuevamente que el objetivo de esta actualización del CUR no responde a saldar dicho déficit sino a establecer las nuevas “zonas de sacrificio” para alimentar al mercado inmobiliario, donde la política de incentivo económico al sector de la construcción implica una especie de “teoría del derrame inmobiliario” que repite sus falsas premisas y solo termina generando más negocios a costa del mal desarrollo de la ciudad.

Por último, el tercer eje principal establecido en el proyecto de modificación del CUR es la reformulación de la definición Urbanización Parque (UP), aquella zonificación correspondiente a los espacios verdes públicos. En la actualidad, esta zonificación implica áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público en donde el gobierno puede autorizar obras de exclusiva utilidad pública, que complementen y no alteren el carácter de los espacios verdes.

Sin embargo, el macrismo propone sustituir la actual definición permitiendo la autorización de usos comerciales en las edificaciones patrimoniales ya existentes. Se confirma así la visión mercantil del patrimonio, pero no solo eso, sino su privatización desde dos puntos de vista. El primero responde a la apropiación de estos inmuebles -que son propiedad de todos- por parte de empresas que los destinarán a desvirtuar su utilidad y convertirlos en simples bares, kioscos y oficinas que servirán únicamente a incrementar sus ganancias. El segundo punto de vista de su privatización se entiende en el sentido de que, quien no disponga de la capacidad de consumo necesaria, no podrá hacer uso de estos espacios. El espacio público se restringe en los hechos, dependiendo la condición económica y profundizando la marginación y la desigualdad, justamente cuando en realidad se caracterizan por ser lugares de convivencia, encuentro y equidad social como reflejo de la evolución de las sociedades.

Entonces, ¿por qué proponer usos comerciales en los pocos espacios verdes, en vez de preservarlos e incrementarlos? Pareciera que no aprendieron nada sobre lo ocurrido durante la cuarentena por Covid y la necesidad de la población por disponer de espacios al aire libre donde estar en contacto con la naturaleza y respirar aire puro. Queda en evidencia que el Estado no es un actor neutral, sino que garantiza la reproducción de un orden social capitalista, pensando y ejecutando políticas públicas que no son ajenas a la lucha de clases.

Si hay algo que caracterizó a la Ciudad de Buenos Aires en los últimos años es su creciente déficit de espacios verdes públicos. Mientras millones de m2 se construyen año tras año, son pocos los espacios verdes existentes, con Comunas como la 3 (Balvanera/San Cristóbal) donde la relación m2 de espacio verde por habitante ronda los 50 cm2 por persona o la Comuna 5, con 20 cm2 por habitante. Peor aún, todavía hay barrios como Villa Santa Rita que no tienen ni una sola plaza.

Es por eso que se vuelve urgente rechazar absolutamente la reformulación propuesta, redoblando la apuesta de manera tal que los espacios verdes públicos sean considerados en relación a su rol fundamental para la calidad de vida en la ciudad. Por eso, hemos impulsado desde la banca de Cele Fierro (MST-FIT UNIDAD) una nueva definición, en la cual los UP sean áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público, de acceso irrestricto, sin explotación comercial y con al menos el 85% de sus superficies cubiertas por suelo absorbente de verde vegetal vivo.

En este marco, también es importante hacer lugar a los distintos proyectos impulsados por asambleas barriales para crear nuevos espacios verdes públicos, como los parques en los playones ferroviarios de Caballito, Palermo, Colegiales, Villa Urquiza, o distintas plazas en barrios saturados como Villa Santa Rita, Almagro, Balvanera o el microcentro. Más aún teniendo en cuenta que estamos en un momento histórico “bisagra”, ya que los playones ferroviarios son las últimas reservas de tierra pública que funcionan como pulmones verdes, pero se encuentran en riesgo inminente de ser privatizadas por Javier Milei a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y la empresa Playas Ferroviarias S.A.

Reflexiones finales

La premura del oficialismo por aprobar este nuevo CUR sin verdaderas instancias de participación ciudadana, sumado a las nulas posibilidades de incorporar modificaciones y propuestas que permitan proyectar colectivamente la ciudad futura, desenmascara que el gobierno de Jorge Macri está discutiendo el uso del suelo y la planificación de la ciudad en base a los intereses de un puñado de Cámaras empresarias de la construcción y no de quienes la habitan.

En un intento de “correr por izquierda” a las demás fuerzas políticas, el gobierno porteño argumenta la importancia de la construcción en la generación de empleos para la ciudad. Nada dice respecto a la calidad de esos empleos, su temporalidad y pésimas -casi inexistentes- condiciones de seguridad e higiene. Pero más allá de este aspecto, lo cierto es que nadie propone dejar de construir en la ciudad, sino planificar el proceso de manera integral. Construir sí, pero analizando mejor dónde y cómo, contemplando la infraestructura de luz, agua, gas, cloacas, estacionamientos y transporte necesarias para que las nuevas edificaciones no sigan detonando la ciudad y que las personas que logren vivir en ellas también puedan disfrutar de la ciudad que está por fuera de sus departamentos. También considerar para quién se construye, toda vez que -como se señaló anteriormente- la población propietaria disminuye , la crisis habitacional escupe familias a la calle diariamente y el acceso a la vivienda ya es casi una utopía para las generaciones más jóvenes.

Es insostenible continuar entregando incentivos a las constructoras bajo el falso argumento de que construir edificios es hacer ciudad, sin considerar la fundamental inversión en infraestructura pública que debe realizarse previamente para poner en valor la zona sur, de manera que realmente pueda pensarse en una planificación urbana orientada a mejorar la calidad de vida. ¿Cómo se desarrolla una ciudad si no se considera el suelo destinado a futuro para la creación de nueva infraestructura de servicios públicos que garanticen efectivamente los derechos escritos en la Constitución? ¿En qué barrios se crearán nuevos centros de salud? ¿Qué espacios se reservarán para nuevos jardines maternales o escuelas? ¿De qué manera se planifica mejorar la red de transporte público hacia el sur?

Por otro lado, es llamativo que, aún conociendo el tipo de tratamiento exprés que impuso el Ejecutivo para esta discusión, la posición asumida por algunos bloques que se dicen oposición sea acompañar “en disidencia” y no directamente rechazar el dictamen, exigiendo que se continúe trabajando en comisión y haciendo lugar a las diversas propuestas vecinales vinculadas a crear y preservar los espacios verdes públicos. A su vez, es preocupante que la mayoría de los bloques legislativos hayan asumido como propia la lógica oficialista de limitar el debate exclusivamente en torno a la construcción, dejando totalmente por fuera la temática ambiental como si ésta no fuese imprescindible para proyectar el desarrollo de la ciudad y la mejora de la calidad de vida -física y mental- de quienes la habitamos.

Sostenemos que debe continuarse el tratamiento de este expediente pero abriendo a la participación ciudadana real el debate sobre qué Código Urbanístico hace falta para reparar las desigualdades históricas entre el norte y el sur, principalmente en materia de infraestructura pública y acceso a la vivienda para la clase trabajadora. En este contexto, es necesario también el tratamiento y aprobación de los diferentes proyectos vecinales presentados, no sólo para proteger la identidad de los barrios, sino para que la Ciudad de Buenos Aires futura sea una ciudad digna de ser vivida.

La crisis habitacional, de planificación y ambiental que atraviesa la ciudad es un problema que se agrava constantemente. Se construye sin un horizonte humano, lo que repercute en la calidad de vida de millones de personas. Sostener este rumbo implica profundizar sus consecuencias. La aprobación de este nuevo CUR no será más que un nuevo parche a un paño que se va a seguir rasgando hasta tanto no haya una voluntad real de proyectar una Ciudad de Buenos Aires que se piense desde las necesidades de sus habitantes y no desde las ganancias del capital inmobiliario.

Mariano Pasi